오피스텔 임대사업자 종류 및 장단점(일반 vs 주택)

 

오피스텔 임대사업자는 일반 임대사업자와 주택임대사업자로 나뉘며 임대사업자 종류에 따라 부가세 환급, 실거주 가능 여부, 주택수 포함 여부, 소득세 분리과세 여부, 종부세 부과 및 양도세 중과 등 명확한 장단점이 존재합니다.

 

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[Contents]

• 일반 임대사업자 vs 주택임대사업자
• 건축비 부가세 10% 환급 여부
• 오피스텔 사용 용도(사무용 vs 주거용)
• 주택수 포함 여부
• 소득세 신고 및 처리 방법
• 종합부동산세 & 양도세 중과 여부

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2022년 11월 현재는 부동산 시장이 참 암담합니다. 거래도 없고 가격도 떨어지고 있습니다. 하지만 다음 상승장을 대비해서 미리 공부할 수 있는 시간이라고 긍정적으로 생각하는 것이 좋겠지요.

오피스텔만큼 까다로운 투자도 없어 보입니다. 임대사업자 종류, 오피스텔 용도, 세금 등등등 복잡한 것이 참 많습니다. 하지만 공부를 해놓지 않으면 본인의 성향과 목적에 맞는 투자가 힘들어지겠죠.

이번 포스팅을 통해 오피스텔 임대사업자의 종류와 각 임대사업자별 장단점에 대해 알아보겠습니다.

 

일반임대사업자 vs 주택임대사업자

 

일반 임대사업자 vs 주택임대사업자

오피스텔 취득 후에 등록할 수 있는 임대사업자 종류는 두 가지입니다. 바로 일반 임대사업자와 주택임대사업자인데요.

단어에서도 어렴풋이 느낄 수 있듯이 일반 임대사업자는 주택이 아닌 사무용 공간 임대를 목적으로 하고 주택임대사업자는 오피스텔을 주택 용도로 임대하는 사업자를 말합니다.

일반 임대사업자와 주택임대사업자가 추구하는 목적이 다른 만큼 규제나 세금 측면에서 차이점이 존재합니다. 이러한 차이점을 알고 있어야 본인의 투자 목적에 맞는 수익을 얻으실 수 있습니다.

 

건축비 부가세 10% 환급 여부

• 일반 임대사업자 : 건축비의 10% 환급
• 주택임대사업자 : 부가세 환급 없음

오피스텔 투자를 공부하신 분들은 임대사업자를 등록해야 부가세 10%를 환급받을 수 있다는 말씀 많이 들어보셨을 것입니다. 여기서 부가세 환급은 오피스텔 건축비의 10%에 해당하는 금액을 환급받을 수 있다는 것을 말합니다.

이때 일반 임대사업자로 등록하는 경우 10%에 해당하는 금액을 환급받을 수 있지만 주택임대사업자로 등록한 경우 환급받지 못합니다. 여기서부터 투자 성향에 따른 임대사업자별 장단점이 드러나게 됩니다.

부가세 10%는 결코 적은 금액이 아니기 때문에 투자 초반에 현금이 필요하신 분들은 일반 임대사업자가 유리하며 현금이 크게 필요 없고 다른 장점을 누리겠다고 생각하시는 분들은 주택임대사업자가 유리할 수 있습니다.

 

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오피스텔 사용 용도(사무용 vs 주거용)

• 일반 임대사업자 : 업무용으로만 사용 가능(실거주, 전입신고 불가능)
• 주택임대사업자 : 주거용 사용 가능(실거주, 전입신고 가능)

오피스텔 투자에서 중요한 이슈 중 하나가 오피스텔의 용도인데요. 오피스텔은 주거용과 사무용으로 나눠져 있고 용도에 따라 세금의 차이가 크게 존재합니다. 자세한 내용은 오피스텔 투자 세금 총정리를 통해 확인해보시기 바랍니다.

우선 일반 임대사업자의 경우 임대사업자를 등록하게 되면 오피스텔을 반드시 업무용으로만 사용할 수 있습니다. 따라서 해당 오피스텔에서 실거주나 전입신고가 불가능하며 주거용으로 사용하다가 발각될 경우 가산세를 물어야 합니다.

반면 주택 임 자사 업자의 경우 주거용으로 오피스텔을 사용할 수 있기 때문에 실거주가 가능하며 전입신고 등의 절차도 가능합니다. 하지만 주거용의 경우 세금이 중과될 수 있으니 위에서 링크한 글을 꼭 참고하시기 바랍니다.

 

주택수 포함 여부

• 일반 임대사업자 : 주택수 미포함
• 주택임대사업자 : 주택수 포함

오피스텔의 주택수 포함 여부는 임대사업자의 종류에서 바로 알 수 있듯이 일반 임대사업자의 경우 주택수에 포함되지 않지만 주택임대사업자의 경우 주택수에 포함됩니다.

그렇기 때문에 주택임대사업자로 등록한 경우 다른 주택을 보유하고 있다면 다주택자로 분류되기 때문에 양도세 등이 중과될 수 있어 유의해야 합니다.

 

소득세 신고 및 처리 방법

• 일반 임대사업자 : 5월 종합소득세 신고 시 합산 과세
• 주택임대사업자 : 2,000만 원 이하 분리 과세

임대사업자는 월세를 받게 되고 월세는 소득으로 잡히기 때문에 소득세를 어떻게 처리하는지도 중요한 문제가 됩니다. 우선 일반 임대사업자의 경우 5월에 종합소득세 신고 시 임대소득을 합산하여 신고합니다.

기존에 다른 소득이 있으신 경우 임대소득까지 합산하여 종합 과세되기 때문에 적용 세율이 올라갈 수 있어 유의가 필요합니다.

반면 주택임대사업자의 경우 2,000만 원 이하는 분리 과세되며 400만 원까지는 공제가 되기 때문에 소득세 측면에서는 유리하다고 할 수 있습니다.

쉽게 설명드리면 임대료 2,000만 원 까지는 기존 소득에 합산하지 않고 기존 소득과 임대소득에 따로 소득세를 부과하는 것입니다. 소득금액이 커질수록 적용 세율이 올라가기 때문에 분리과세 시 소득세가 낮아지는 효과가 있습니다.

결론적으로 안정적인 현금흐름을 목적으로 오피스텔을 투자한 경우 소득세를 덜 낼 수 있는 임주택 임대사업자가 유리하며 시세차익을 노리고 투자하신 분들은 일반 임대사업자가 유리할 수 있습니다.(이 부분은 뒤에서 설명드릴 양도소득세도 관련이 있습니다.)

 

종합부동산세 & 양도세 중과 여부

• 일반 임대사업자 : 종합부동산세 미대상, 양도세 중과 없음
• 주택임대사업자 : 종합부동산세 대상, 양도세 중과 가능

위에서 소득세를 설명드렸지만 부동산 투자에서 가장 중요한 세금은 종부세와 양도세라고 할 수 있습니다. 부동산 투자의 세금 종류와 절세 방법은 부동산 투자 세금 총정리를 참고하시기 바랍니다.

종합부동산세와 양도세에서 가장 중요한 점은 주택수에 포함되는지 여부이고 주택수 포함 여부에 따라 종부세가 부과되는지 그리고 양도소득세가 중과되는지가 결정됩니다.

일반 임대사업자의 경우 주택으로 분류가 되지 않기 때문에 종합부동산세를 납부하지 않으며 양도세 또한 중과되지 않습니다. 반면 주택임대사업자의 경우 종합부동산세 부과 대상이며 다주택으로 양도소득세가 중과될 수 있습니다.

 

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