건폐율 용적률 차이(재개발, 재건축 투자 하고 싶으신가요?)

건폐율은 건축할 수 있는 최대 바닥 면적으로 얼마나 넓게 건축을 할 수 있는지를 의미합니다. 용적률은 전 층 바닥 면적의 합으로 얼마나 높이 건축할 수 있냐를 의미합니다. 그럼 건폐율, 용적률 차이 및 재개발, 재건축에 미치는 영향을 알아보겠습니다.

 

건폐율이란?(Building coverage ratio)

건폐율은 토지 위에 지어진 건물 바닥면적의 비율입니다. 이때 바닥의 면적은 토지와 닿아있는 1층의 면적만으로 계산됩니다. 예를 들어 토지가 200평이고 건축물 1층의 넓이가 100평이라면 건폐율 계산방법은 100평÷200평 = 50%가 되는 것입니다. 결국 건폐율은 내가 가지고 있는 땅에 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는지를 의미합니다. 

건폐율이 낮을수록 쾌적한 주거 환경을 의미

그렇다면 건폐율은 왜 정하는 것일까요? 건폐율 한도를 정하는 이유는 쾌적한 주거환경을 보장하고 비상상황에 대비하기 위해서입니다. 최근에 건설사들이 산책로나 공원, 휴식공간에 신경을 쓰는 것이 이러한 측면과 관련이 있습니다. 건폐율을 제한하여 일조량과 채광량, 통풍 등을 확보하게 됩니다. 뿐만 아니라 비상 대피로 등 비상상황에 대비한 공간을 확보하여 주거공간의 안정성을 높이게 됩니다.

용적률이란?(Floor area ratio)

용적률은 건물 모든 층의 바닥 넓이가 차지하는 비중을 의미합니다. 이때 모든 층의 바닥 넓이를 '연면적'이라고 합니다. 예를 들어 200평 토지에 층 평수 100평, 10층을 건축한다고 하면 100평 × 10층 ÷ 200평 = 500% 가 되는 것입니다. 그렇기 때문에 용적률은 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지를 의미하며 용적률이 높을수록 건물을 높게 지을 수 있습니다. 이때 지하면적은 포함하지 않고 지상의 면적만을 합하여 용적률을 산출합니다.

건폐율과 용적률 한도가 높을수록 땅값이 비싸다.

국가에서는 '국토계획법'이라는 법규를 통해 건폐율과 용적률 한도를 정하고 있고 지역과 용도에 따라서 한도의 수준이 달라집니다. 도시 중심 상업지역이 건폐율 90%, 용적률 1,500%로 가장 높습니다.

건폐율과 용적률은 개발 밀도의 지표

도시 중심상업지역의 건폐율과 용적률 한도가 높은 이유는 무엇일까요. 도시에 사람들이 많이 살기 때문입니다. 좁은 땅에 많은 사람들이 살고 있기 때문에 그만큼 공간을 효율적으로 사용해야 하고 같은 넓이의 땅에 더 넓고 높은 건물을 만들어야 합니다. 그렇기 때문에 건폐율과 용적률은 인구와 개발 밀도의 지표라고 할 수 있습니다. 건폐율과 용적률 한도가 높을수록 그 지역을 좀 더 촘촘하게 개발할 수 있습니다.

토지 소유자 입장에서는 건폐율과 용적률을 늘리는 것이 중요

토지 소유자 입장에서는 건폐율과 용적률을 최대한 늘려야 돈이 많이 됩니다. 아파트를 예로 들면 세대당 평수를 조금이라도 넓게, 층수를 조금이라도 높게 지어야 분양을 많이 할 수 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 건폐율과 용적률이 높은 토지일수록 토지 가격이 비싸게 됩니다. 정부에서는 이를 이용하여 도시지역 내에서 대지의 일부분을 공공시설 부지로 제공하거나 공공시설을 설치하는 경우 건폐율, 용적률을 완화해주는 인센티브 제도를 운영하고 있습니다.

 

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재개발, 재건축 투자는 현재 건폐율, 용적률이 낮은 곳을 집중

건폐율, 용적률이 낮을 수록 재개발, 재건축 선호

현재 건물의 건폐율, 용적률이 정부에서 정해놓은 한도보다 낮은 경우 토지 소유자는 재개발, 재건축으로 돈을 벌 수 있습니다. 재개발, 재건축을 통해서 건폐율과 용적률을 한도까지 늘릴 수 있기 때문입니다. 이는 층수를 높이고, 건물면적을 늘릴 수 있다는 것을 의미하기 때문에 토지 소유자 입장에서는 재개발, 재건축을 선호하게 됩니다. 결론적으로 현재의 건폐율, 용적률이 정부에서 정해놓은 한도보다 낮다면 재개발, 재건축 수요가 있을 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.

건폐율, 용적률이 높을 수록 리모델링 선호

반대로 현재 건폐율, 용적률이 높은 경우 재개발, 재건축을 통해서 얻을 수 있는 수익이 크지 않습니다. 오히려 재건축으로 인한 비용이 더 큰 경우도 발생할 수 있습니다. 그렇기 때문에 토지 소유주는 재개발, 재건축보다는 건물을 리모델링하여 건물의 가치를 높이는 것을 선호합니다.

Bonus) 전용면적 vs 공급면적

추가적으로 부동산 투자에서 많이 볼 수 있는 용어인 전용면적과 공급면적에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

전용면적이란?

전용면적은 집 안에서 실제로 생활하는 공간의 넓이를 의미하며 실 면적이라고도 부릅니다. 전용면적은 아파트 벽의 내부를 기준으로 넓이를 측정하게 됩니다. 이때 발코니, 베란다, 다락방 등은 전용면적에 포함되지 않고 방, 거실, 화장실, 주방 등만 포함됩니다.

공급면적이란?

공급면적은 실제 생활하는 공간인 전용면적에 복도, 엘리베이터, 계단 등의 공용면적을 더한 개념입니다. 일반적으로 주상복합, 오피스텔의 경우 공급면적 대비 전용면적 비율이 낮기 때문에 실제로 생활하는 공간은 작다고 볼 수 있습니다.

분양가는 전용면적 기준으로 환산해서 비교하자

아파트 분양공고를 조회해보면 분양가 산정기준이 다른 경우가 있습니다. 우리는 보통 평당 분양가를 보게 되는데 전용면적 기준 평당 분양가와 공급면적 기준 평당 분양가 금액이 다르게 됩니다. 이때 우리가 실질적으로 주거하고 생활하는 공간은 전용면적이기 때문에 아파트별로 평당 분양가를 비교할 때는 전용면적 기준으로 통일시켜서 비교하는 것이 좋습니다.

 

지금까지 건페율, 용적률 차이 및 재건축, 재개발에 미치는 영향에 대해 알아보았습니다. 부동산 투자에서 많이 등장하는 항목들이기 때문에 잘 숙지하시고 투자에 대한 이해도를 높이시기 바랍니다. 재개발, 재건축에 관심 있으신 분들은 재개발, 재건축 투자의 장점 및 비과세 요건 등에 대해서도 확인해 보시기 바랍니다.